你所在的位置: 首页 > 正文

【板块分析】蔡家东北部——嘉陵江湖新城板块价值深度剖析

2019-08-17 点击:1244

  重庆房价点评昨天我要分享

  蔡家东北部板块位于蔡家组团东北部,板块功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技研发、滨江休闲等功能为主,以山水、文化、康养、智慧为特色”的嘉陵江湖新城,城市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,规划人口约13万人,空间布局为“一带、一轴、多廊、多片、多心”。本期克而瑞将从板块区位、周边配套、市场表现等方面对蔡家东北部板块进行多维度分析。

  板块

  区位

  【蔡家组团—整体区位】

  北碚区承接城市北拓的第一站,地段及景观优势明显

  

  蔡家新区幅员面积88平方公里,有条件建设区面积75平方公里,已编控规48平方公里,主要包含12平方公里的重庆同兴工业园区,为全市首批16个特色工业园区之一,是重庆市LED产业基地和国家功能材料产业基地,城市新区36平方公里,规划人口61万人;

  功能定位重庆先进制造业集聚区、未来新增人口宜居区,计划到2020年基本建成“先进制造业基地,两江半岛宜居新城”。

  【蔡家之于北碚】

  地处北碚南下角,西靠中梁山,东、南、北三面环江(嘉陵江),地理位置及环境资源优越;

  作为北碚区距离主城腹地最近的组团,蔡家距离市中心20公里,是北碚区的核心板块及经济发展中心,也是北碚区目前价值最高的区域;

  绕城高速、渝武高速、国道212横跨区域,区域内部在建轻轨6号线及歇马隧道,拟建综保物流通道,内部通达性正在逐步改善中。

  

  【蔡家东北部板块—板块区位】

  包括蔡家组团F、J、K、L、R标准分区,是目前蔡家组团内土地开发程度最低的板块,东临嘉陵江,跨江毗邻国博中心及仙桃数据谷,地块优势较明显,后期拿地价值较高。

  

  【东北部板块之于蔡家(F、J、K、L、R标准分区)】

  位于蔡家组团东北部,东临嘉陵江,与蔡家森林公园直线距离2.5公里,与悦来国博中心跨江直线距离2.5公里,与仙桃数据谷跨江直线距离3.5公里;

  板块目前开发程度较低,大部分土地处于原始状态,零星分布少许自建房。

  

  周边

  配套

  东北部板块内部由于人居较少、土地开发率不高,因此配套能级较低;沿蔡家核心区域向西南拓展,配套逐渐完善,除无大型商业配套外其他配套基本满足日常生活需求。

  

  【内部配套】由于板块内部目前开发程度较低,配套较少,仅包括2个卫生室+2所中小学+2个汽车站+1个加油站,且以服务悦来及水土板块边缘的居民为主,整体能级较低,生活气息较薄弱;

  【外部配套】沿蔡家组团核心区域向西南延伸,配套逐渐完善,教育及医疗资源基本满足日常生活需求,存在问题为大型商业配套缺失。

  

  土地

  成交

  F、R分区及L分区东北部价值认可度高,后期溢价能力较强。

  【片区规划】功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技研发、滨江休闲等功能为主,以山水、文化、康养、智慧为特色”的嘉陵江湖新城,城市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,规划人口约13万人,空间布局为“一带、一轴、多廊、多片、多心”。

  【土地性质】除L分区南部商业性质用地较多外,其余分区土地规划性质仍以住宅用地为主。

  

  【整体供地情况】板块自2010年开始陆续供地,近年来共计供应招拍挂土地24宗,其中1宗流拍(另有1宗流拍后再度挂牌,由渝高竞得),1宗正在交易中,22宗已成交,成交土地中8宗已入市,1宗即将入市。

  【各分区供地情况】主要供应及成交区域为L标准分区西部,成交地块中16宗位于L分区,3宗位于F分区,3宗位于R分区,K及J分区处于板块最北端,受地段限制目前未有土地供应及成交。整体来看,目前F、K、J、R分区及L分区东部土地开发程度均较低,后期可开发性强。

  【价值认可度】从目前拿地情况来看,F、R分区及L分区东北部地块频繁进入招拍挂市场,房企对该分区的价值认可度较高。已成交地块中位于L分区东北部的融创地块及位于F分区的红星美凯龙地块关注度最高,后期可能带动整个板块实现土地溢价。

  

  近年楼面地价保持在1000-2000元/㎡区间,今年3月融创以楼面地价7532元/㎡拿下L分区1宗地块,大幅度抬升板块地价,后期土地成交楼面地价高达4000-8000元/㎡,板块价值被极大撬动。

  

  房地产

  市场

  东北部板块—蔡家组团整体房地产市场

  近一年蔡家组团共计供应商品住宅194.66万方,成交183.95万方,供求基本保持平衡,月均去化15万方,成交均价11509元/㎡,整体呈稳定上涨态势;洋房别墅供销占比保持在30-35%左右,改善物业占有一定市场。

  

  板块内在售项目较少,其中红星大都汇为商业项目;周边项目大部分在2017年底入市,物业类型涵盖高层、洋房、别墅,整体房地产市场环境较好。

  

  后市发展

  预测

  低密改善成关键词,后期有望依托江景资源实现板块溢价

  2019年3月融创以7532元/㎡在板块内拿下一宗纯住宅用地,占地面积52822㎡,建筑体量11.39万方,容积率1.50,绿化率30%,规划打造纯洋房高端居住社区,22栋洋房(7-8F),共计655户,建面98-143㎡江南院子,目前该地块已全部开工,预计2019年10月底首开入市。

  

  融创·溪山春晓

  CRIC分析师观点

  从板块目前的土地开发现状、景观资源占有及周边产品定位来看,该板块在后市拿地及项目销售上均具有一定潜力,目前可开发土地较多,品牌房企对板块的价值认可度较高,该板块有望依托其丰富的滨江资源打造低密改善社区,进而实现板块改善市场溢价。但目前周边生活配套能级较低,整个板块可能需要较长的成熟周期,预计短期内主要依托品牌房企入驻项目撬动板块发展。

  收藏举报投诉

  蔡家东北部板块位于蔡家组团东北部,板块功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技研发、滨江休闲等功能为主,以山水、文化、康养、智慧为特色”的嘉陵江湖新城,城市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,规划人口约13万人,空间布局为“一带、一轴、多廊、多片、多心”。本期克而瑞将从板块区位、周边配套、市场表现等方面对蔡家东北部板块进行多维度分析。

  板块

  区位

  【蔡家组团—整体区位】

  北碚区承接城市北拓的第一站,地段及景观优势明显

  

  蔡家新区幅员面积88平方公里,有条件建设区面积75平方公里,已编控规48平方公里,主要包含12平方公里的重庆同兴工业园区,为全市首批16个特色工业园区之一,是重庆市LED产业基地和国家功能材料产业基地,城市新区36平方公里,规划人口61万人;

  功能定位重庆先进制造业集聚区、未来新增人口宜居区,计划到2020年基本建成“先进制造业基地,两江半岛宜居新城”。

  【蔡家之于北碚】

  地处北碚南下角,西靠中梁山,东、南、北三面环江(嘉陵江),地理位置及环境资源优越;

  作为北碚区距离主城腹地最近的组团,蔡家距离市中心20公里,是北碚区的核心板块及经济发展中心,也是北碚区目前价值最高的区域;

  绕城高速、渝武高速、国道212横跨区域,区域内部在建轻轨6号线及歇马隧道,拟建综保物流通道,内部通达性正在逐步改善中。

  

  【蔡家东北部板块—板块区位】

  包括蔡家组团F、J、K、L、R标准分区,是目前蔡家组团内土地开发程度最低的板块,东临嘉陵江,跨江毗邻国博中心及仙桃数据谷,地块优势较明显,后期拿地价值较高。

  

  【东北部板块之于蔡家(F、J、K、L、R标准分区)】

  位于蔡家组团东北部,东临嘉陵江,与蔡家森林公园直线距离2.5公里,与悦来国博中心跨江直线距离2.5公里,与仙桃数据谷跨江直线距离3.5公里;

  板块目前开发程度较低,大部分土地处于原始状态,零星分布少许自建房。

  

  周边

  配套

  东北部板块内部由于人居较少、土地开发率不高,因此配套能级较低;沿蔡家核心区域向西南拓展,配套逐渐完善,除无大型商业配套外其他配套基本满足日常生活需求。

  

  【内部配套】由于板块内部目前开发程度较低,配套较少,仅包括2个卫生室+2所中小学+2个汽车站+1个加油站,且以服务悦来及水土板块边缘的居民为主,整体能级较低,生活气息较薄弱;

  【外部配套】沿蔡家组团核心区域向西南延伸,配套逐渐完善,教育及医疗资源基本满足日常生活需求,存在问题为大型商业配套缺失。

  

  土地

  成交

  F、R分区及L分区东北部价值认可度高,后期溢价能力较强。

  【片区规划】功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技研发、滨江休闲等功能为主,以山水、文化、康养、智慧为特色”的嘉陵江湖新城,城市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,规划人口约13万人,空间布局为“一带、一轴、多廊、多片、多心”。

  【土地性质】除L分区南部商业性质用地较多外,其余分区土地规划性质仍以住宅用地为主。

  

  【整体供地情况】板块自2010年开始陆续供地,近年来共计供应招拍挂土地24宗,其中1宗流拍(另有1宗流拍后再度挂牌,由渝高竞得),1宗正在交易中,22宗已成交,成交土地中8宗已入市,1宗即将入市。

  【各分区供地情况】主要供应及成交区域为L标准分区西部,成交地块中16宗位于L分区,3宗位于F分区,3宗位于R分区,K及J分区处于板块最北端,受地段限制目前未有土地供应及成交。整体来看,目前F、K、J、R分区及L分区东部土地开发程度均较低,后期可开发性强。

  【价值认可度】从目前拿地情况来看,F、R分区及L分区东北部地块频繁进入招拍挂市场,房企对该分区的价值认可度较高。已成交地块中位于L分区东北部的融创地块及位于F分区的红星美凯龙地块关注度最高,后期可能带动整个板块实现土地溢价。

  

  近年楼面地价保持在1000-2000元/㎡区间,今年3月融创以楼面地价7532元/㎡拿下L分区1宗地块,大幅度抬升板块地价,后期土地成交楼面地价高达4000-8000元/㎡,板块价值被极大撬动。

  

  房地产

  市场

  东北部板块—蔡家组团整体房地产市场

  近一年蔡家组团共计供应商品住宅194.66万方,成交183.95万方,供求基本保持平衡,月均去化15万方,成交均价11509元/㎡,整体呈稳定上涨态势;洋房别墅供销占比保持在30-35%左右,改善物业占有一定市场。

  

  板块内在售项目较少,其中红星大都汇为商业项目;周边项目大部分在2017年底入市,物业类型涵盖高层、洋房、别墅,整体房地产市场环境较好。

  

  后市发展

  预测

  低密改善成关键词,后期有望依托江景资源实现板块溢价

  2019年3月融创以7532元/㎡在板块内拿下一宗纯住宅用地,占地面积52822㎡,建筑体量11.39万方,容积率1.50,绿化率30%,规划打造纯洋房高端居住社区,22栋洋房(7-8F),共计655户,建面98-143㎡江南院子,目前该地块已全部开工,预计2019年10月底首开入市。

  

  融创·溪山春晓

  CRIC分析师观点

  从板块目前的土地开发现状、景观资源占有及周边产品定位来看,该板块在后市拿地及项目销售上均具有一定潜力,目前可开发土地较多,品牌房企对板块的价值认可度较高,该板块有望依托其丰富的滨江资源打造低密改善社区,进而实现板块改善市场溢价。但目前周边生活配套能级较低,整个板块可能需要较长的成熟周期,预计短期内主要依托品牌房企入驻项目撬动板块发展。

亚洲城会员登录 版权所有© www.wizshu.com 技术支持:亚洲城会员登录 | 网站地图